ROMA - Come è noto, quando un immobile (comprese le pertinenze, come il box o la cantina) viene venduto ad un soggetto in possesso dei requisiti per beneficiare dell’agevolazione “prima casa”, le imposte da pagare, l’Iva o l’imposta di registro, sono ridotte. Più in particolare, in base alle vigenti disposizioni ed alle condizioni previste dalla Nota II-bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte I, del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, se chi vende è un privato, il contribuente verserà l’imposta di registro proporzionale nella misura del 2%, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale saranno fisse per l’importo ciascuna di 50 euro. Se invece il venditore è un’impresa, l’Iva è ridotta ridotta al 4% (al posto del 10%), mentre le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa (200 euro). Se mancano o vengono meno i requisiti per l’applicazione delle agevolazioni, sono dovute le normali imposte, nonché gli interessi e la sanzione del 30%. Inoltre, se le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false sono pure applicabili sanzioni penali. Per ottenere la riduzione delle imposte occorrono alcuni requisiti, sia di carattere oggettivo che di carattere soggettivo. Dal punto di vista oggettivo, è necessario che l’immobile abitativo acquistato appartenga alle categorie catastali A/2 (abitazioni di tipo civile), A/3 (abitazioni di tipo economico), A/4 (abitazioni di tipo popolare), A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare), A/6 (abitazioni di tipo rurale), A/7 (abitazioni in villini) e A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). Dal punto di vista soggettivo, occorre che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha, oppure si impegna a stabilire entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza . L’acquirente, inoltre, non deve essere titolare di un altro immobile nello stesso comune e non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. L’agevolazione si perde quando: 1) l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquisti un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire a propria abitazione principale; 2) non si sposta la propria residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto; 3) entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto ed acquistato con le agevolazioni “prima casa”. Non si decade, infatti, dai benefici fiscali qualora il contribuente, già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, venda tale immobile entro un anno dal nuovo acquisto. In questo caso, occorre che nell’atto di acquisto del nuovo immobile risulti l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno. In caso contrario, si perdono le agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile. Chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni e ne acquista un’altra entro un anno, fruisce di un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato. Come già evidenziato, l’applicazione o la conferma dei benefici fiscali “prima casa” è subordinata anche al rispetto di alcuni termini perentori. Come la necessità di spostare la residenza nel comune dove si è acquistata la prima casa con l’agevolazione, la necessità di non vendere la casa prima dello scadere di cinque anni, riacquistare un’altra casa entro un anno dal primo acquisto “agevolato”, fruendo del credito d’imposta. Tali termini, nel 2020 erano stati sospesi a causa della pandemia. La sospensione, disposta dal D.L. 23/2020, è stata di 313 giorni (dal 23 febbraio al 31 dicembre 2020). Con il Decreto “milleproroghe” (183/2020), convertito nella legge Legge 26 febbraio 2021, n. 21, tale sospensione è stata posticipata al 31 dicembre 2021. Quindi, i giorni di sospensione passano da 313 a 678 giorni. Salvatore Forestieri