Per chi è in procinto di acquistare la prima casa osservare le opzioni per mutui disponibili e scegliere le migliori è difficile ma estremamente importante. Le scelte fatte prima dell’acquisto determinano il futuro dei compratori e sbagliare può rivelarsi un disastro per il bilancio familiare. Esistono garanzie, agevolazioni, bonus e detrazioni per chi acquista la prima casa, soprattutto per i giovani under 36 (ma non solo).

Cosa c’è da sapere prima di chiedere un mutuo e comprare casa nel 2022.

Mutui prima casa, tassi e fattori da considerare

In genere, quando concedono un mutuo, le banche erogano fino all’80% del valore di un immobile. Esistono mutui a tasso fisso e a tasso variabile. Nel primo caso, le rate rimangono uguali nel tempo; nel secondo caso, invece, sono possibili oscillazioni.

Naturalmente scegliere l’uno o l’altro quando si parla di mutui per la prima casa può avere sia vantaggi che svantaggi. Un mutuo a tasso fisso, naturalmente, è più sicuro; tuttavia, viene concesso più raramente e le rate sono in genere più alte. Scegliere un mutuo a tasso variabile può essere più conveniente sotto certi punti di vista (soprattutto per quanto riguarda l’importo delle rate), ma è più rischioso: l’oscillazione dei tassi, infatti, è costante e nel tempo può comportare delle difficoltà economiche. Esistono anche mutui a tasso misto (in parte fisso e in parte variabile) e a tasso agevolato per determinate categorie di acquirenti.

Il tasso d’interesse in un mutuo a tasso fisso corrisponde alla somma dell’Eurirs (Euro Interest Rate Swap – Tasso per swarp su interessi, calcolato giornalmente dall’European Banking Federation) e lo spread. Per quanto riguarda il tasso variabile, questo si può calcolare sommando spread e Euribor.

I tassi d’interesse, principalmente a causa della crisi post-Covid e dei rincari degli ultimi mesi [1], hanno subìto oscillazioni verso l’alto. Le persone sono meno propense ad acquistare [2], le banche a concedere fondi.

Come richiedere e accedere al mutuo prima casa

Dopo la scelta della banca che applica i tassi più convenienti, è il momento di richiedere il mutuo per la prima casa. Quando si fa richiesta, è importante considerare i documenti necessari:

Dati anagrafici dei richiedenti e della loro attuale abitazione;Informazioni su nucleo familiare ed eventuali persone a carico di chi fa richiesta;Dati su occupazione, tipologia di lavoro (autonomo o dipendente), qualifica e reddito netto (sia mensile che annuale);Informazioni sull’immobile che si intende acquistare (superficie, piani, anno, stato);Dichiarazione su eventuali impegni finanziari già presi.

Per quanto riguarda i requisiti, naturalmente il richiedente del mutuo deve avere almeno 18 anni e avere la residenza in Italia. I cittadini italiani e UE con residenza in Italia possono fare domanda, così come gli stranieri residenti da almeno 3 anni.

Naturalmente bisogna considerare anche il proprio status economico: la banca la sostenibilità del mutuo da parte del richiedente e il rischio di insolvenza prima di concedere la somma di denaro richiesta. La documentazione richiesta per accedere al mutuo per la prima casa include: dichiarazione dei redditi con reddito netto del richiedente (o dei richiedenti), valore dell’immobile da acquistare, eventuali garanzie.

Per i lavoratori autonomi sarà necessario presentare l’estratto della Camera di Commercio, copia del modello Unico ed eventuale attestato d’iscrizione a un Albo professionale; i lavoratori dipendenti, invece, dovranno consegnare l’ultima busta paga, il Cud (Certificazione Unica) e una dichiarazione sull’anzianità di servizio firmata dal datore di lavoro.

Mutui online prima casa

Nell’era del web, è ormai possibile richiedere mutui per prima casa online oltre che in banca. I requisiti in genere sono gli stessi di un mutuo richiesto in banca, però è possibile trovare delle agevolazioni convenienti online. La durata, in genere, si mantiene sempre tra i 5 e i 30 anni (come nei mutui “tradizionali”).

Banche e servizi online che permettono di richiedere e ottenere mutui online per la prima casa offrono anche la possibilità di un preventivo personalizzato. Molto utile, soprattutto per chi ha specifiche esigenze.

Come comportarsi con contratto a tempo determinato

Si sa che ottenere un mutuo con un contratto a tempo determinato è difficile. Così come è difficile ottenere un contratto a tempo indeterminato nell’Italia odierna. Con la crisi, le banche cercano di tutelarsi e spesso lo fanno rifiutando potenziali acquirenti “rischiosi”.

Tuttavia, a determinate condizioni certe banche possono offrire un mutuo “breve” (in genere da ripagare entro 10 anni) anche a chi ha un contratto precario/a tempo determinato. Per ottenerlo, di solito, serve un garante.

Mutuo prima casa per giovani e precari con garanzia dello Stato

Per alcune categorie (come giovani precari), il garante può diventare lo Stato. Con il fondo governativo per i giovani, infatti, il Governo nazionale può farsi garante del 50% del mutuo. Il fondo agevola “il rapporto tra il cittadino e la banca, offrendo una garanzia pubblica, con controgaranzia dello Stato, sul mutuo per l'acquisto della prima casa”. Questo a patto che la casa da acquistare non sia considerato “immobile di lusso” e costi meno di 250mila euro.

Il Fondo prima casa è gestito da Consap (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici), che valuta i requisiti per l’accesso all’agevolazione. Con il Decreto Sostegni bis, prorogato fino al 31 dicembre 2022, il fondo permette di ottenere una garanzia pubblica per il mutuo fino all’80%.

I richiedenti devono avere ISEE non superiore ai 40mila euro annui e devono rientrare in una delle seguenti categorie:

• Coppia coniugata o ufficialmente convivente da almeno due anni, in cui almeno un membro non abbia superato i 35 anni;
• Famiglia monogenitoriale con figli minori;
• Giovani under 36;
• Conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari.

Per queste categorie si prevede un tasso calmierato del finanziamento, che non deve comunque superare i 250mila euro.

Sospensione mutui

Consap gestisce anche l’accesso al fondo di sospensione mutui prima casa, che prevede “la possibilità di beneficiare della sospensione del pagamento delle rate al verificarsi di situazioni di temporanea difficoltà”.

Si tratta di uno strumento molto utile in caso di eventi che incidono negativamente sul bilancio economico del nucleo familiare: licenziamento, dimissioni per giusta casa, handicap dell’intestatario del mutuo, sospensione o riduzione dell’orario di lavoro per un periodo superiore ai 30 giorni per cause non riconducibili al lavoratore.

Mutuo a tasso zero: è possibile?

Per chi non ha possibilità di dare un anticipo o un garante, esiste la possibilità del mutuo con anticipo zero. Si ottiene grazie al Fondo di garanzia prima casa, che permette di ottenere mutui al 100%. Approvato con la Legge di Stabilità del 2014 e gestito da Consap, il fondo prevede un budget per alcune categorie (già riportate in alto: under 36 precari, single con figli minorenni, coppie giovani, conduttori di case popolari). Aderiscono oltre 200 banche in Italia.

I mutui a tasso zero, invece, praticamente non esistono in Italia. Al massimo è possibile ottenere un mutuo con condizioni molto vantaggiose ma soddisfacendo requisiti rigidi (di solito questi tassi sono riservati a giovani coppie con almeno 2/3 figli o a chi intende acquistare un terreno per uso agricolo).

Imposte e agevolazioni prima casa 2022

Comprare una casa comporta il versamento di imposte allo Stato. Nel caso di privati, ci sono l’imposta di registro (9%, importo non inferiore ai 1.000 euro), l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale (entrambe 50 euro). In presenza dei requisiti “prima casa”, però, le imposte si riducono: in particolare, l’imposta di registro passa dal 9 al 2% se si acquista da un privato o da un’impresa che vende in esenzione Iva (se si acquista da un’impresa, invece, l’Iva si riduce al 4%).

Le agevolazioni si applicano quando:

• Il fabbricato appartiene a specifiche categorie catastali;
• L’immobile si trova nel Comune in cui l’acquirente lavora o ha la residenza (o intende trasferirla);
• L’acquirente ha specifici requisiti.

Tali requisiti sono presenti se l’immobile rientra nelle categorie:

• A/2 (abitazioni di tipo civile);
• A/3 (abitazioni di tipo economico);
• A/4 (abitazioni di tipo popolare);
• A/5 (abitazioni di tipo ultrapopolare);
• A/6 (abitazioni di tipo rurale);
• A/7 (abitazioni in villini);
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

In più, serve che l’immobile si trovi nel Comune di residenza dell’acquirente (o che l’acquirente sposti la residenza entro 18 mesi dall’acquisto). Questa condizione, però, non vale per il personale di forze armate e forze di polizia.

Se si è già in possesso di casa, si possono ottenere agevolazioni sul nuovo acquisto se si vende la vecchia abitazione entro un anno o se l’immobile da acquistare si trova in un Comune diverso rispetto a quello di proprietà.

Tra le agevolazioni per comprare la prima casa e ottenere mutui nel 2022, poi, c’è il già menzionato Bonus Prima Casa per gli under 36 con ISEE inferiore ai 40mila euro. Tali agevolazioni si applicheranno agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022.

Mutuo prima casa per invalidi civili

Per i nuclei familiari con una persona con disabilità ottenere agevolazioni per il mutuo per la prima casa è possibile. Grazie alla cosiddetta Legge 104, infatti, si può ottenere un mutuo con tassi d’interesse molto bassi.

Per gli invalidi civili è possibile anche l’accesso al Plafond Casa per l’acquisto di immobili o l’accrescimento dell’efficienza energetica di un immobile. Questa agevolazione vale anche per famiglie numerose e giovani coppie.

Residenti all’estero

Per italiani e stranieri residenti all’estero esistono mutui specifici, che spesso però hanno condizioni restrittive (anche se leggermente meno rigide per chi risiede in UE).

Per ottenere un mutuo per residenti all’estero servono una traduzione italiana della dichiarazione dei redditi e un eventuale documento dell’AIRE (Anagrafe Italiani residenti all'estero) o dell’ambasciata competente. Questi documenti, naturalmente, vanno presentati in aggiunta a quelli normalmente richiesti per ottenere mutui per l'acquisto di un immobile.

Conclusione

Per i mutui per la prima casa nel 2022 ci sono tante opzioni e tante agevolazioni. Valutarle attentamente è importante per evitare rischi e difficoltà economiche. Per saperne di più, è possibile consultare la guida all’acquisto della prima casa dell’Agenzia delle Entrate.